SCPI

Principe - Objectifs

Une SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier) est appelée communément la « Pierre Papier ».

L’investissement en SCPI est une façon d’investir dans l’immobilier sous forme d’acquisition de parts.

Un investissement immobilier en SCPI vous permet de :

Vous constituer un patrimoine immobilier, grâce à l’effet de levier de l’emprunt

Vous constituer un patrimoine à votre rythme, grâce aux versements programmés

Optimiser un capital

Vous créer un complément de revenus

Bénéficier d’une réduction d’impôt (SCPI fiscales)

N’avoir aucune contrainte de gestion

Diversifier votre patrimoine

Protéger vos proches, grâce à l’assurance emprunteur

Fonctionnement

Une SCPI a pour objet l’acquisition d’immeubles et la gestion du parc immobilier (gestion locative, entretien des immeubles, comptabilité…).

Elle met en location les immeubles, perçoit des loyers et vous verse des revenus fonciers nets, tous les trimestres.

Vous n’avez aucune charge à payer.

C’est donc un outil efficace pour se créer un complément de revenus régulier.

Le rendement moyen d’une SCPI est d’environ 4 à 5 % net par an, avec une prise de risque modérée.

Une SCPI est gérée par une société de gestion.

Vous ne vous occupez de rien.

Certaines SCPI sont diversifiées.

D’autres sont spécialisées sur un secteur d’activité :

Commerces

Bureaux

Habitations

Santé (EHPAD, cliniques, laboratoires, centres médicaux…)

Education (crèches, écoles…)

Hôtellerie (campings, hôtels, résidences d’affaires…)

Les SCPI peuvent être investies sur des biens immobiliers en France ou en Europe.

Il existe plusieurs façons d’investir sur des SCPI :

Avec un capital existant, que vous souhaitez optimiser.

Grâce à un emprunt immobilier.

Par des versements programmés: vous achetez une ou plusieurs parts chaque mois.

En démembrement:

La pleine propriété d’un bien est composée de la nue-propriété (droit de posséder le bien) et de l’usufruit (droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir des revenus).

Acquisition en nue-propriété :

Vous achetez seulement la nue-propriété des parts de SCPI, dont la valeur est inférieure à leur valeur en pleine propriété.

Vous achetez donc les parts de SCPI avec une décote, qui dépend de la durée du démembrement, généralement de 3 à 20 ans (plus le démembrement est long, plus la décote est importante).

Exemple :

Achat de parts de SCPI à 200 €.

Démembrement sur 10 ans.

Valeur de la nue-propriété : 65 %

Valeur de l’usufruit : 35 %

Vous achetez donc les parts en nue-propriété à 130 €, soit une décote de 35 %.

Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez pas de loyer.

Vous ne payez donc pas d’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux.

La valeur des parts n’est pas soumise à l’IFI.

A la fin du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété des parts, pour leur valeur initiale en pleine propriété, majorée d’une éventuelle plus-value, sans aucune fiscalité.

Vous percevrez les loyers, tous les trimestres.

Cela permet d’acquérir un bien avec une décote, de ne pas subir de fiscalité pendant le démembrement, et de percevoir des revenus à terme.

C’est un excellent outil de préparation de la retraite.

schéma investissement scpi en démembrement

Acquisition en usufruit :

Vous achetez seulement l’usufruit des parts de SCPI, là aussi avec une décote par rapport à la valeur en pleine propriété.

Pendant la durée du démembrement, vous percevez les loyers.

A la fin du démembrement, l’usufruit s’éteint. Vous ne percevez plus de loyers.

Ce type d’acquisition s’adresse surtout aux entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie excédentaire sur courte durée, généralement 3 à 6 ans, afin d’en tirer un rendement supérieur aux placements bancaires.

D’autre part, les entreprises peuvent amortir la valeur de l’usufruit, ce qui réduit leur bénéfice imposable.

Les SCPI peuvent être aisément transmises en pleine propriété ou en nue-propriété, car il ne s’agit pas de transmettre un bien immobilier mais des parts, qui peuvent être facilement réparties entre des héritiers.

liste des avantages et investissement en scpi

Fiscalité

Fiscalité des revenus locatifs :

Les revenus locatifs que vous percevrez de vos parts de SCPI sont soumis :

A l’impôt sur le revenu : selon votre tranche marginale d’imposition.

Aux prélèvements sociaux : au taux de 17,2 %.

Seuls les revenus nets sont imposables. Ils sont composés des loyers perçus, déduction faite des éventuels intérêts d’emprunt.

SCPI fiscales :

Certaines SCPI permettent de bénéficier d’économies d’impôt :

SCPI Pinel :

Investies sur des immeubles d’habitation neufs, elles permettent d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu, sur 12 ans.

SCPI Malraux :

Investies en cœur de ville, sur des immeubles d’habitation de caractère à rénover, elles permettent d’obtenir une importante réduction d’impôt, unique.

SCPI Déficit Foncier :

Investies sur des immeubles d’habitation de caractère nécessitant d’importants travaux de rénovation, elles permettent de déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers actuels, afin d’en diminuer le montant imposable.

SCPI dans un contrat d’assurance :

Il est possible d’intégrer des parts de SCPI dans :

une Assurance-vie

un Contrat de Capitalisation

un Plan Epargne Retraite (PER)

Dans ce cas, les revenus des SCPI ne sont pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).

Tant que vous n’effectuez pas de rachat sur ces contrats, les revenus ne sont pas fiscalisés.

Lors des rachats, les revenus des SCPI sont soumis à la fiscalité spécifique de chaque contrat, plus avantageuse que celle des revenus fonciers.

Choix des supports

Pour un investissement réussi en SCPI, les principaux critères à respecter sont les suivants :

Des immeubles et un emplacement de qualité : l’emplacement doit être en cohérence avec le type d’immeubles (bureaux dans des quartiers d’affaires de grandes métropoles, commerces sur des artères principales de centres-villes…).

Une société de gestion expérimentée et solide financièrement.

Une gestion prudente: une SCPI qui fait des réserves de trésorerie et qui entretient ses immeubles.

Un rendement cohérent par rapport à la moyenne du marché.

Risques

Les principaux risques inhérents à l’investissement en SCPI sont :

Risque de valeur :

Comme tout investissement immobilier, la valeur des parts, représentatives des biens immobiliers détenus par la SCPI, peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et du contexte macro-économique. Il faut donc être attentif à la composition du parc immobilier de la SCPI.

Risques locatifs :

Comme tout investissement locatif, il existe un risque de loyers impayés ou de vacance locative. Toutefois, la mutualisation qu’offre l’investissement en SCPI permet de diluer ce risque.

Risque de liquidité :

La société de gestion assure le marché secondaire des parts. Elle met en relation acheteurs et vendeurs de parts. Dans les périodes favorables, où la demande est plus forte que l’offre, vos parts peuvent être revendues en quelques semaines seulement. Dans les périodes défavorables, ce délai peut être allongé.

Ma mission est de vous accompagner dans votre démarche d’investissement, afin de maîtriser ces risques.

Accompagnement du cabinet Momentum Patrimoine

Grâce à mon indépendance capitalistique, j’ai accès à un grand nombre de solutions patrimoniales.
Je peux donc :

Etudier la typologie de SCPI et le montant d’investissement les mieux adaptés à votre situation.

Sélectionner des SCPI de qualité, auprès de sociétés de gestion sérieuses et solides financièrement.

Obtenir les meilleures solutions de financement et d’assurance.

Vous accompagner dans toutes les étapes de votre investissement, et sur le long terme.

Afin de déterminer quelle est la solution juridique, d’investissement ou d’assurance la plus adaptée pour répondre au mieux à vos objectifs, une étude préalable doit être réalisée.

Je vous accompagne dans cette démarche afin de vous proposer une stratégie personnalisée, essentielle à la réussite de vos projets.

Pour en savoir plus, contactez-moi