Monument Historique

Principe - Objectifs

L’investissement en MONUMENT HISTORIQUE est un outil de défiscalisation dont l’objectif est de rénover le patrimoine architectural historique français.

Un investissement immobilier dans le cadre du dispositif MONUMENT HISTORIQUE vous permet de :

Vous constituer un patrimoine immobilier de caractère, grâce à l’effet de levier de l’emprunt

Vous créer un complément de revenus

Bénéficier d’une très forte réduction d’impôt

Protéger vos proches, grâce à l’assurance emprunteur

Contribuer à la sauvegarde du patrimoine architectural français

Fonctionnement

Avantage fiscal :

Afin de préserver et rénover des immeubles faisant partie du patrimoine culturel historique français, l’Etat incite les contribuables à investir dans des biens classés à rénover en contrepartie d’une importante réduction d’impôt.

Le dispositif MONUMENT HISTORIQUE s’adresse aux contribuables fortement fiscalisés.

Les travaux doivent être encadrés par les Architectes des Bâtiments de France.

L’objectif est donc d’acquérir un appartement vétuste, avec un important montant de travaux à réaliser.

Selon que le bien est habité par son propriétaire, ouvert au public ou mis en location, l’avantage fiscal est différent.

Nous traitons ici le cas des biens donnés en location.

Le dispositif MONUMENT HISTORIQUE permet au propriétaire d’un bien éligible de :

Déduire de ses revenus fonciers la totalité des charges et travaux (dont les travaux de rénovation).

Imputer le déficit foncier généré sur son revenu global, sans limitation de montant.

Imputer l’excédent de déficit foncier sur son revenu global des 6 années suivantes.

Le dispositif MONUMENT HISTORIQUE est exclu du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Conditions :

L’avantage fiscal MONUMENT HISTORIQUE est accordé si l’ensemble des conditions suivantes sont respectées :

Être résident fiscal français.

Acquérir un bien à rénover éligible: classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du Patrimoine.

Obligation de détention du bien pendant 15 ans minimum.

Pas d’engagement de location

Pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire.

Le locataire peut être votre ascendant ou descendant, mais ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.

Fiscalité

Fiscalité des revenus locatifs :

Les revenus locatifs que vous percevrez de votre appartement sous dispositif MONUMENT HISTORIQUE sont soumis :

A l’impôt sur le revenu : selon votre tranche marginale d’imposition.

Aux prélèvements sociaux : au taux de 17,2 %.

Seuls les revenus nets sont imposables. Ils sont composés des loyers perçus (hors charges), déduction faite des charges déductibles.

Sous le dispositif MONUMENT HISTORIQUE, la totalité des charges et travaux (dont les travaux de rénovation) est déductible des revenus fonciers.

comparatif charges déductibles monument historique

Le résultat sera probablement un déficit foncier.

Il est déductible en totalité de votre revenu global (et n’est pas limité à 10 700 € comme le déficit foncier de droit commun).

Exemple :

Monsieur PAUL est célibataire sans enfant.

Il perçoit 200 000 € de salaires par an.

Il se situe dans la tranche marginale d’imposition de 45 %.

Il paie un impôt sur le revenu de 63 536 € par an.

Achat d’un appartement MONUMENT HISTORIQUE à rénover : 150 000 €

Montant total des travaux à réaliser : 300 000 €

Répartition des travaux : 2 années fiscales (soit 150 000 € par an).

Monsieur PAUL va imputer 150 000 € de déficit foncier sur son revenu global pendant 2 ans.

Il va passer dans la tranche marginale d’imposition de 30 %.

Il paiera un impôt sur le revenu de 5 073 € par an.

Cela représente au total une économie d’impôt de 116 926 €.

Choix des supports

On ne le répètera jamais assez, le critère le plus important pour la sélection d’un bien immobilier est son emplacement.

Pour un investissement réussi, l’appartement doit être sélectionné rigoureusement afin qu’il se loue facilement et se revende dans de bonnes conditions.

Les principaux critères à respecter sont les suivants :

Un emplacement de qualité : proximité des commerces, des transports, des bassins d’emploi, dans un quartier agréable à vivre.

Un promoteur solide financièrement.

Un appartement bien agencé.

Une exposition agréable: luminosité, absence de vis-à-vis.

Un appartement bien équipé, avec des finitions de qualité.

Un prix cohérent par rapport au marché local.

Risques

Les principaux risques inhérents à l’investissement immobilier sous le dispositif MONUMENT HISTORIQUE sont :

Risque de remise en cause de l’avantage fiscal :

En cas de non-respect des conditions, l’avantage fiscal pourra être remis en cause, sauf cas particuliers (licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de son conjoint). Le montant de l’impôt sera recalculé sans la déduction des charges sur le revenu foncier, et sans l’imputation sur le revenu global.

Risque de valeur :

Comme tout investissement immobilier, la valeur du bien peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et du contexte macro-économique. Il est donc primordial de respecter les critères de sélection du bien.

Risques locatifs :

Comme tout bien locatif, il existe un risque de loyers impayés ou de dégradations du bien par le locataire. Des assurances existent pour faire face à ces risques.

Ma mission est de vous accompagner pour la sélection, la souscription et le suivi de votre contrat, afin de maîtriser ces risques.

Accompagnement du cabinet Momentum Patrimoine

Grâce à mon indépendance capitalistique, j’ai accès à un grand nombre de solutions patrimoniales.
Je peux donc :

Etudier la typologie de biens et le montant d’investissement les mieux adaptés à votre situation.

Sélectionner un appartement de qualité, auprès de promoteurs sérieux et solides financièrement.

Sécuriser la partie juridique de l’investissement.

Obtenir les meilleures solutions de financement et d’assurance.

Vous accompagner dans toutes les étapes de votre investissement (acte notarié, choix des matériaux…), et sur le long terme.

Afin de déterminer quelle est la solution juridique, d’investissement ou d’assurance la plus adaptée pour répondre au mieux à vos objectifs, une étude préalable doit être réalisée.

Je vous accompagne dans cette démarche afin de vous proposer une stratégie personnalisée, essentielle à la réussite de vos projets.

Pour en savoir plus, contactez-moi

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