Loi Pinel

Principe - Objectifs

L’investissement en Loi PINEL est un outil de défiscalisation dont l’objectif est de relancer la construction de logements en France, dans des zones tendues, et de permettre au plus grand nombre de français de se loger à des prix abordables.

Un investissement immobilier dans le cadre de la Loi PINEL vous permet de :

Vous constituer un patrimoine immobilier neuf, grâce à l’effet de levier de l’emprunt

Vous créer un complément de revenu

Bénéficier d’une importante réduction d’impôt

Protéger vos proches, grâce à l’assurance emprunteur

Fonctionnement

Avantage fiscal :

Afin de pallier au manque de logements, l’Etat français incite les investisseurs français à investir dans des biens locatifs neufs en contrepartie d’une importante réduction d’impôt :

Taux applicables pour les investissements réalisés en 2022 :

Exemple :

Monsieur PAUL achète un appartement à 280 000 € + 7 000 € de frais de notaire.

L’année suivant la livraison du bien, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 5 740 €.

Il pourra en bénéficier chaque année pendant 9 ans, puis il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 2 870 € par an les 3 années suivantes.

Au total, il aura économisé 60 270 € d’impôt sur le revenu.

(5 740 € x 9 ans) + (2 870 € x 3 ans) = 60 270 €.

Pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôt diminuent*.

Taux applicables pour les investissements réalisés en 2023 :

Taux applicables pour les investissements réalisés en 2024 :

* Ces baisses de taux de réduction d’impôt ne s’appliqueront pas aux logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ni aux logements répondant aux critères PINEL + :

surface minimale par typologie : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
présence systématique d’un espace extérieur.
double exposition à partir du T3.
Règlementation Environnementale RE2020 pour les logement acquis en 2023, et Classe Energétique A pour les logements acquis en 2024.

Source : Ministère de la Transition Ecologique.

La réduction d’impôt s’applique l’année suivant celle de la livraison de votre appartement.

Les investissements via une SCPI en Loi PINEL ouvrent droit à la même réduction d’impôt.

Conditions :

La réduction d’impôt est accordée si l’ensemble des conditions suivantes sont respectées :

Être résident fiscal français.

2 investissements par an maximum.

300 000 € d’investissement par an maximum.

Montant d’acquisition : 5 500 € / m²

Louer le bien nu à un locataire, à titre de résidence principale.

Engagement de location pendant 6, 9 ou 12 ans (si 6 ou 9 ans, prorogation possible).

Acquérir un bien neuf dans un bâtiment d’habitation collectif.

Acquérir un bien répondant à la Réglementation Thermique

Investir dans une zone géographique éligible: A, A bis, B1 (zones «tendues » : agglomérations de plus de 250 000 habitants où la demande locative est forte).

Acquérir le bien avant le 31/12/2024 (date de l’acte notarié).

Plafond de loyers :

Attention, le zonage dépend de la date de l’acte notarié d’acquisition du logement.

A ce plafond, il faut appliquer un coefficient pondérateur, qui dépend de la superficie du logement :

Coefficient pondérateur = 0,7 + 19 / Superficie du logement, plafonné à 1,2

Exemple :

Pour un T2 de 45 m²* situé à Toulouse (Zone A), le loyer maximum est de 707,11 € / mois, hors charges.

45 m² x 14,03 € = 631,35 €

Coefficient pondérateur : 0,7 + 19 / 45 = 1,12

631,35 € x 1,12 = 707,11 € par mois.

Exemple :

Pour un T3 de 62 m²* situé à Toulouse (Zone A), le loyer maximum est de 878,56 € / mois, hors charges.

62 m² x 14,03 € = 869,86 €

Coefficient pondérateur : 0,7 + 19 / 62 = 1,01

869,86 € x 1,01 = 878,56 € par mois.

* A la superficie du logement, il est possible d’ajouter la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, terrasse), plafonnée à 8 m².

Plafond de ressources du locataire :

tableau plafond ressources locataire pinel

Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2.

Le locataire peut être votre ascendant ou descendant, mais ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.

Ces conditions sont à respecter pendant la durée de l’engagement locatif PINEL.

Après la fin de l’engagement, vous pouvez louer le bien librement (nu ou meublé), l’habiter ou le vendre.

Fiscalité

Fiscalité des revenus locatifs :

Les revenus locatifs que vous percevez de votre appartement Pinel sont soumis :

A l’impôt sur le revenu : selon votre tranche marginale d’imposition.

Aux prélèvements sociaux : au taux de 17,2 %.

Seuls les revenus nets sont imposables. Ils sont composés des loyers perçus (hors charges), déduction faite des charges déductibles :

comparatif charges déductibles location nue

Choix des supports

On ne le répètera jamais assez, le critère le plus important pour la sélection d’un bien immobilier est son emplacement.

Pour un investissement réussi, l’appartement doit être sélectionné rigoureusement afin qu’il se loue facilement et se revende dans de bonnes conditions.

Les principaux critères à respecter sont les suivants :

Un emplacement de qualité : proximité des commerces, des transports, des bassins d’emploi, dans un quartier agréable à vivre.

Un promoteur solide financièrement.

Une résidence à taille humaine.

Une résidence avec des propriétaires occupants.

Un appartement bien agencé, avec un espace extérieur.

Une exposition agréable: luminosité, absence de vis-à-vis.

Un appartement bien équipé, avec des finitions de qualité.

Un prix cohérent par rapport au marché local.

Risques

Les principaux risques inhérents à l’investissement immobilier sous le dispositif PINEL sont :

Risque de remise en cause de l’avantage fiscal :

En cas de non-respect de l’engagement locatif, la réduction d’impôt pourra être reprise, sauf cas particuliers (licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de son conjoint).

Risque de valeur :

Comme tout investissement immobilier, la valeur du bien peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et du contexte macro-économique. Il est donc primordial de respecter les critères de sélection du bien.

Risques locatifs :

Comme tout bien locatif, il existe un risque de loyers impayés ou de dégradations du bien par le locataire. Des assurances existent pour faire face à ces risques.

Ma mission est de vous accompagner dans votre démarche d’investissement, afin de maîtriser ces risques.

Accompagnement du cabinet Momentum Patrimoine

Grâce à mon indépendance capitalistique, j’ai accès à un grand nombre de solutions patrimoniales.
Je peux donc :

Etudier la typologie de biens et le montant d’investissement les mieux adaptés à votre situation.

Sélectionner un appartement de qualité, auprès de promoteurs sérieux et solides financièrement.

Obtenir les meilleures solutions de financement et d’assurance.

Vous accompagner dans toutes les étapes de votre investissement (acte notarié, choix des matériaux…), et sur le long terme.

Afin de déterminer quelle est la solution juridique, d’investissement ou d’assurance la plus adaptée pour répondre au mieux à vos objectifs, une étude préalable doit être réalisée.

Je vous accompagne dans cette démarche afin de vous proposer une stratégie personnalisée, essentielle à la réussite de vos projets.

Pour en savoir plus, contactez-moi

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