Loi Malraux
Principe - Objectifs
L’investissement en Loi MALRAUX est un outil de défiscalisation dont l’objectif est de rénover le patrimoine architectural historique des cœurs de ville.
Un investissement immobilier dans le cadre de la Loi MALRAUX vous permet de :
Vous constituer un patrimoine immobilier de caractère, grâce à l’effet de levier de l’emprunt
Vous créer un complément de revenus
Bénéficier d’une importante réduction d’impôt, sur une courte durée
Protéger vos proches, grâce à l’assurance emprunteur
Contribuer à la sauvegarde du patrimoine architectural français
Fonctionnement
Avantage fiscal :
Afin de préserver et rénover des immeubles de caractère dans les centres-villes, l’Etat français incite les contribuables à investir dans des biens locatifs à rénover en contrepartie d’une importante réduction d’impôt.
La Loi MALRAUX s’adresse aux contribuables fortement fiscalisés.
Les travaux doivent concerner la rénovation complète d’un immeuble, encadrée par les Architectes des Bâtiments de France.
L’objectif est donc d’acquérir un appartement vétuste, avec un important montant de travaux à réaliser.
Réduction d’impôt = 22 % à 30 %* du montant des travaux
* selon le secteur géographique dans lequel se trouve le bien.
La réduction d’impôt est plafonnée à 120 000 € au total, soit 400 000 € de travaux maximum.
Elle est répartie sur plusieurs exercices fiscaux (de 1 à 4 ans maximum) en fonction de la date de réalisation des travaux.
Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, l’excédent est reportable sur les 3 années suivantes.
La réduction d’impôt Loi MALRAUX est exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Exemple :
Achat d’un appartement à rénover : 150 000 €
Montant total des travaux à réaliser : 200 000 €
Répartition des travaux : 3 années fiscales
Vous aurez donc obtenu 60 000 € de réduction d’impôt.
Les investissements via une SCPI en Loi MALRAUX ouvrent droit également à une réduction d’impôt.
Dans ce cas, la réduction est calculée sur le montant de la souscription (qui comprend foncier + travaux).
Elle est égale à 18 % du montant de la souscription.
Conditions :
La réduction d’impôt est accordée si l’ensemble des conditions suivantes sont respectées :
Être résident fiscal français.
Acquérir un bien à rénover dans un secteur éligible à la Loi MALRAUX.
Louer le bien nu à un locataire, à titre de résidence principale.
Engagement de location pendant 9 ans.
Pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire.
Le locataire ne doit pas être votre ascendant ou descendant, et ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
Ces conditions sont à respecter pendant la durée de l’engagement Loi MALRAUX.
Après la fin de l’engagement, vous pouvez louer le bien librement (nu ou meublé), l’habiter ou le vendre.
Fiscalité
Fiscalité des revenus locatifs :
Les revenus locatifs que vous percevez de votre appartement Loi MALRAUX sont soumis :
A l’impôt sur le revenu : selon votre tranche marginale d’imposition.
Aux prélèvements sociaux : au taux de 17,2 %.
Seuls les revenus nets sont imposables. Ils sont composés des loyers perçus (hors charges), déduction faite des charges déductibles :
Choix des supports
On ne le répètera jamais assez, le critère le plus important pour la sélection d’un bien immobilier est son emplacement.
Pour un investissement réussi, l’appartement doit être sélectionné rigoureusement afin qu’il se loue facilement et se revende dans de bonnes conditions.
Les principaux critères à respecter sont les suivants :
Un emplacement de qualité : proximité des commerces, des transports, des bassins d’emploi, dans un quartier agréable à vivre.
Un promoteur solide financièrement.
Un appartement bien agencé.
Une exposition agréable: luminosité, absence de vis-à-vis.
Un appartement bien équipé, avec des finitions de qualité.
Un prix cohérent par rapport au marché local.
Risques
Les principaux risques inhérents à l’investissement immobilier sous le dispositif MALRAUX sont :
Risque de remise en cause de l’avantage fiscal:
En cas de non-respect de l’engagement locatif, la réduction d’impôt pourra être reprise, sauf cas particuliers (licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de son conjoint).
Risque de valeur:
Comme tout investissement immobilier, la valeur du bien peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et du contexte macro-économique. Il est donc primordial de respecter les critères de sélection du bien.
Risques locatifs :
Comme tout bien locatif, il existe un risque de loyers impayés ou de dégradations du bien par le locataire. Des assurances existent pour faire face à ces risques.
Ma mission est de vous accompagner pour la sélection, la souscription et le suivi de votre contrat, afin de maîtriser ces risques.
Accompagnement du cabinet Momentum Patrimoine
Grâce à mon indépendance capitalistique, j’ai accès à un grand nombre de solutions patrimoniales.
Je peux donc :
Etudier la typologie de biens et le montant d’investissement les mieux adaptés à votre situation.
Sélectionner un appartement de qualité, auprès de promoteurs sérieux et solides financièrement.
Sécuriser la partie juridique de l’investissement.
Obtenir les meilleures solutions de financement et d’assurance.
Vous accompagner dans toutes les étapes de votre investissement, et sur le long terme.
Afin de déterminer quelle est la solution juridique, d’investissement ou d’assurance la plus adaptée pour répondre au mieux à vos objectifs, une étude préalable doit être réalisée.
Je vous accompagne dans cette démarche afin de vous proposer une stratégie personnalisée, essentielle à la réussite de vos projets.
