Loi Denormandie
Principe - Objectifs
L’investissement en Loi DENORMANDIE est un outil de défiscalisation dont l’objectif est d’encourager la rénovation, notamment énergétique, d’immeubles de cœur de villes, et de permettre au plus grand nombre de français de se loger
à des prix abordables.
Un investissement immobilier dans le cadre de la Loi DENORMANDIE vous permet de :
Vous constituer un patrimoine immobilier de qualité, grâce à l’effet de levier de l’emprunt
Vous créer un complément de revenu
Bénéficier d’une importante réduction d’impôt
Protéger vos proches, grâce à l’assurance emprunteur
Fonctionnement
Avantage fiscal :
Afin de pallier au manque de logements, l’Etat français incite les investisseurs français à investir dans des biens locatifs rénovés en contrepartie d’une importante réduction d’impôt :
Taux applicables :
* Le taux de réduction d’impôt s’applique sur le montant de l’investissement (immobilier + travaux) + frais de notaire.
Exemple :
Monsieur PAUL achète un appartement à 280 000 € (dont 150 000 € de travaux), + 9 750 € de frais de notaire.
L’année suivant la livraison du bien, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 5 795 €.
Il pourra en bénéficier chaque année pendant 9 ans, puis il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 2 898 € par an les 3 années suivantes.
Au total, il aura économisé 60 849 € d’impôt sur le revenu.
(5 795 € x 9 ans) + (2 898 € x 3 ans) = 60 849 €.
La réduction d’impôt s’applique l’année suivant celle de la livraison de votre appartement.
Les investissements via une SCPI en Loi DENORMANDIE ouvrent droit à la même réduction d’impôt.
Conditions :
La réduction d’impôt est accordée si l’ensemble des conditions suivantes sont respectées :
Être résident fiscal français.
2 investissements par an maximum.
300 000 € d’investissement par an maximum.
Montant d’acquisition : 5 500 € / m²
Louer le bien nu à un locataire, à titre de résidence principale.
Engagement de location pendant 6, 9 ou 12 ans (si 6 ou 9 ans, prorogation possible).
Acquérir un bien ancien à rénover. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (frais de notaire inclus) :
travaux améliorant la performance énergétique du logement d'au moins 20 à 30 % selon la nature du logement (arrêté du 26 mars 2019).
au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation de la toiture, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres.
création de surface habitable nouvelle (par exemple : balcon, terrasse ou garage).
Investir dans une commune éligible (arrêté du 26 mars 2019).
Acquérir le bien entre le 01/01/2019 et le 31/12/2027 (date de l’acte notarié).
Plafond de loyers :
A ce plafond, il faut appliquer un coefficient pondérateur, qui dépend de la superficie du logement :
Coefficient pondérateur = 0,7 + 19 / Superficie du logement, plafonné à 1,2
Exemple :
Pour un T2 de 45 m²* situé à Perpignan (Zone B1), le loyer maximum est de 570,02 € / mois, hors charges.
45 m² x 11,31 € = 508,95 €
Coefficient pondérateur : 0,7 + 19 / 45 = 1,12
508,95 € x 1,12 = 570,02 € par mois.
Exemple :
Pour un T3 de 62 m²* situé à Perpignan (Zone B1), le loyer maximum est de 708,23 € / mois, hors charges.
62 m² x 11,31 € = 701,22 €
Coefficient pondérateur : 0,7 + 19 / 62 = 1,01
701,22 € x 1,01 = 708,23 € par mois.
* A la superficie du logement, il est possible d’ajouter la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, terrasse), plafonnée à 8 m².
Plafond de ressources du locataire :
Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2.
Le locataire peut être votre ascendant ou descendant, mais ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
Ces conditions sont à respecter pendant la durée de l’engagement locatif DENORMANDIE.
Après la fin de l’engagement, vous pouvez louer le bien librement (nu ou meublé), l’habiter ou le vendre.
Fiscalité
Fiscalité des revenus locatifs :
Les revenus locatifs que vous percevez de votre appartement Denormandie sont soumis :
A l’impôt sur le revenu : selon votre tranche marginale d’imposition.
Aux prélèvements sociaux : au taux de 17,2 %.
Seuls les revenus nets sont imposables. Ils sont composés des loyers perçus (hors charges), déduction faite des charges déductibles :
Choix des supports
On ne le répètera jamais assez, le critère le plus important pour la sélection d’un bien immobilier est son emplacement.
Pour un investissement réussi, l’appartement doit être sélectionné rigoureusement afin qu’il se loue facilement et se revende dans de bonnes conditions.
Les principaux critères à respecter sont les suivants :
Un emplacement de qualité : proximité des commerces, des transports, des bassins d’emploi, dans un quartier agréable à vivre.
Un promoteur solide financièrement.
Une résidence à taille humaine.
Une résidence avec des propriétaires occupants.
Un appartement bien agencé, avec un espace extérieur.
Une exposition agréable: luminosité, absence de vis-à-vis.
Un appartement bien équipé, avec des finitions de qualité.
Un prix cohérent par rapport au marché local.
Risques
Les principaux risques inhérents à l’investissement immobilier sous le dispositif DENORMANDIE sont :
Risque de remise en cause de l’avantage fiscal :
En cas de non-respect de l’engagement locatif, la réduction d’impôt pourra être reprise, sauf cas particuliers (licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de son conjoint).
Risque de valeur :
Comme tout investissement immobilier, la valeur du bien peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et du contexte macro-économique. Il est donc primordial de respecter les critères de sélection du bien.
Risques locatifs :
Comme tout bien locatif, il existe un risque de loyers impayés ou de dégradations du bien par le locataire. Des assurances existent pour faire face à ces risques.
Ma mission est de vous accompagner dans votre démarche d’investissement, afin de maîtriser ces risques.
Accompagnement du cabinet Momentum Patrimoine
Grâce à mon indépendance capitalistique, j’ai accès à un grand nombre de solutions patrimoniales.
Je peux donc :
Etudier la typologie de biens et le montant d’investissement les mieux adaptés à votre situation.
Sélectionner un appartement de qualité, auprès de promoteurs sérieux et solides financièrement.
Obtenir les meilleures solutions de financement et d’assurance.
Vous accompagner dans toutes les étapes de votre investissement (acte notarié, choix des matériaux…), et sur le long terme.
Afin de déterminer quelle est la solution juridique, d’investissement ou d’assurance la plus adaptée pour répondre au mieux à vos objectifs, une étude préalable doit être réalisée.
Je vous accompagne dans cette démarche afin de vous proposer une stratégie personnalisée, essentielle à la réussite de vos projets.
