Location Meublée (LMNP)
Principe - Objectifs
L’investissement en Location Meublée a pour objectif de proposer à la location des logements meublés et équipés pour permettre à des locataires d’y vivre immédiatement.
Un investissement immobilier sous le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet de :
Vous constituer un patrimoine immobilier, grâce à l’effet de levier de l’emprunt
Vous créer un complément de revenus ou de retraite
Percevoir des revenus garantis et indexés (en résidences gérées)
Percevoir un revenu peu ou pas fiscalisé
N’avoir aucune contrainte de gestion (en résidences gérées)
Protéger vos proches, grâce à l’assurance emprunteur
Fonctionnement
L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle peut porter sur plusieurs types de biens :
Un logement classique :
Vous devez le meubler en respectant une liste de mobilier et d’équipements publiée par décret.
La durée du bail est d’un an, renouvelable (sauf locataire étudiant : 9 mois fermes).
Un logement en résidence gérée :
Il s’agit de :
Résidences Etudiantes
Résidences de Tourisme
Résidences d’Affaires
Résidences Services séniors
EHPAD (Maisons de Retraite).
Avantages de l’investissement en résidence gérée :
Des loyers réguliers, garantis et indexés :
Votre locataire est l’exploitant de la résidence.
Vous signez avec lui un bail commercial, généralement de 9 ans, renouvelable.
L’exploitant vous verse les loyers tous les trimestres, que le logement soit occupé ou non.
Pas de charges locatives :
Le plus souvent, c’est l’exploitant de la résidence qui prend en charge tous les travaux d’entretien et de réparation de l’ensemble de la résidence.
Vous n’avez que la taxe foncière à payer, et parfois des frais de syndic.
Aucune contrainte de gestion :
L’exploitant de la résidence se charge de toute la gestion de la résidence : entrées/sorties des locataires, entretien, assurance…
Vous ne vous occupez de rien.
Conditions :
Les avantages du statuts LMNP sont accordés si l’ensemble des conditions suivantes sont respectées :
Meubler et équiper le bien en respectant les exigences minimales fixées par décret.
Déclarer les revenus dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire.
Fiscalité
Des revenus peu ou pas fiscalisés :
Les revenus perçus par le biais de la Location Meublée Non Professionnelle ne sont pas soumis à la fiscalité des Revenus Fonciers (comme en location nue).
Ce sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Sous le régime micro-BIC :
Par simplification, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC.
Dans ce cas, vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos revenus locatifs.
Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés).
Exemple :
Monsieur PAUL se situe dans la tranche marginale d’imposition de 30 %.
Il loue un studio meublé et perçoit des loyers de 6 000 € par an.
Son revenu LMNP imposable est de 3 000 €.
Il paiera 900 € d’impôt sur le revenu et 516 € de prélèvements sociaux, soit 1 416 € de fiscalité.
(6 000 € x 50 %) x (30 % + 17,2 %) = 1 416 €.
Sous le régime BIC réel :
En LMNP au régime réel, il est possible de déduire de vos revenus locatifs les charges courantes, les intérêts d’emprunt, mais également l’amortissement.
Vous pouvez amortir comptablement le bien, afin d’obtenir un revenu imposable nul ou très faible.
Exemple :
Monsieur PAUL se situe dans la tranche marginale d’imposition de 30 %.
Achat d’un bien en LMNP: 150 000 €.
Loyers : 7 000 € par an
Amortissement sur 20 ans, soit 6 000 € par an
(150 000 € / 20 ans = 6 000 €)
Intérêts d’emprunt : 2 000 € par an.
* L’amortissement non utilisé est mis en réserve, et sera utilisable lorsque le revenu net sera positif afin de le neutraliser.
L’investissement en LMNP de Monsieur PAUL lui permet de percevoir des revenus non fiscalisés sur de nombreuses années.
Par rapport à un investissement en location nue, il économise 2 360 € par an d’impôt et prélèvements sociaux.
TVA récupérable :
En cas d’acquisition d’un bien neuf en résidence gérée, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, soit 20 %.
Exemple :
Achat d’un bien neuf à 150 000 € TTC.
TVA récupérable : 25 000 €.
Choix des supports
Outre les critères classiques d’un investissement dans l’immobilier, l’investissement en LMNP dans une résidence gérée suscite d’autres points d’attention :
L’expérience et la solidité financière de l’exploitant :
C’est votre locataire. C’est lui qui vous paie les loyers. Son modèle économique doit être rentable.
L’emplacement de la résidence :
Elle doit être facilement accessible en transports en commun pour des piétons (étudiants, hommes d’affaires, séniors). Elle doit se situer à proximité des commerces.
La réputation de la résidence :
La résidence doit offrir des services de qualité pour être appréciée de ses résidents, et attirer ainsi de nouveaux résidents.
Risques
Les principaux risques inhérents à l’investissement immobilier en LOCATION MEUBLEE sont :
En Location Meublée traditionnelle :
Risques locatifs :
Comme tout bien locatif, il existe un risque de loyers impayés ou de dégradations du bien par le locataire. Des assurances existent pour faire face à ces risques.
En Résidence Gérée :
Risque de défaillance de l’exploitant :
C’est votre locataire. Il doit vous verser les loyers, que votre bien soit loué ou non.
Il est donc primordial de sélectionner un gestionnaire solide financièrement, dont le modèle économique a fait ses preuves.
Dans les 2 types d’investissement :
Risque de valeur:
Comme tout investissement immobilier, la valeur du bien peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et du contexte macro-économique. Il est donc primordial de respecter les critères de sélection du bien.
Ma mission est de vous accompagner dans votre démarche d’investissement, afin de maîtriser ces risques.
Accompagnement du cabinet Momentum Patrimoine
Grâce à mon indépendance capitalistique, j’ai accès à un grand nombre de solutions patrimoniales.
Je peux donc :
Etudier la typologie de biens et le montant d’investissement les mieux adaptés à votre situation.
Sélectionner un appartement de qualité, auprès de promoteurs sérieux et solides financièrement.
Sécuriser la partie juridique de l’investissement.
Obtenir les meilleures solutions de financement et d’assurance.
Vous accompagner dans toutes les étapes de votre investissement, et sur le long terme.
Afin de déterminer quelle est la solution juridique, d’investissement ou d’assurance la plus adaptée pour répondre au mieux à vos objectifs, une étude préalable doit être réalisée.
Je vous accompagne dans cette démarche afin de vous proposer une stratégie personnalisée, essentielle à la réussite de vos projets.