Déficit Foncier
Principe - Objectifs
L’investissement sous le dispositif du DEFICIT FONCIER est un outil de défiscalisation dont l’objectif est de rénover le patrimoine immobilier français.
Un investissement immobilier dans le cadre du dispositif DEFICIT FONCIER vous permet de :
Vous constituer un patrimoine immobilier, grâce à l’effet de levier de l’emprunt
Vous créer un complément de revenus
Bénéficier d’une importante économie d’impôt
Protéger vos proches, grâce à l’assurance emprunteur
Fonctionnement
Avantage fiscal :
Le dispositif du DEFICIT FONCIER de droit commun s’adresse aux contribuables qui perçoivent déjà des revenus fonciers importants.
Il permet de diminuer fortement, voire de gommer totalement, vos revenus fonciers existants.
Vos revenus fonciers sont soumis :
- A l’impôt sur le revenu : selon votre tranche marginale d’imposition.
- Aux prélèvements sociaux : au taux de 17,2 %.
Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition de 30 %, vos revenus fonciers sont fiscalisés à hauteur de 47,2 %.
Générer du déficit foncier vous permet d’économiser sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.
L’objectif est donc d’acquérir un appartement vétuste, avec un important montant de travaux à réaliser.
Le dispositif du DEFICIT FONCIER permet au propriétaire bailleur de :
Déduire de ses revenus fonciers existants la totalité des charges et travaux (sauf travaux de construction et d’agrandissement ).
Imputer le déficit foncier généré (hors intérêts d’emprunt) sur son revenu global, dans la limite de 10 700 €.
Imputer l’excédent de déficit foncier sur son revenu global des 6 années suivantes (si le revenu global est inférieur à 10 700 €) ou sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
Conditions :
L’avantage fiscal du DEFICIT FONCIER est accordé si l’ensemble des conditions suivantes sont respectées :
Être soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers.
Acquérir un bien à rénover, et réaliser des travaux éligibles.
Louer le bien nu.
Louer le bien pendant 3 ans après la dernière imputation du déficit foncier sur le revenu global.
Pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire.
Le locataire peut être votre ascendant ou descendant, mais ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
Un investissement via une SCPI de DEFICIT FONCIER ouvre droit également à une économie d’impôt.
Dans ce cas, le montant du déficit foncier imputable est calculé au prorata du montant de la souscription (qui comprend foncier + travaux).
Fiscalité
Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier :
REPARTITION DU DEFICIT FONCIER
Le dispositif du DEFICIT FONCIER est exclu du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Exemple :
Monsieur PAUL se situe dans la tranche marginale d’imposition de 30 %.
Il perçoit déjà 20 000 € de revenus fonciers nets imposables.
Cela lui génère 6 000 € d’impôt sur le revenu + 3 440 € de prélèvements sociaux, soit 9 440 € de fiscalité par an.
Achat d’un appartement à rénover : 100 000 €.
Montant des travaux éligibles : 150 000 €.
Répartition des travaux sur 3 années fiscales.
Au total, l’investissement en DEFICIT FONCIER de Monsieur PAUL lui aura permis d’économiser 55 839 € d’impôt et prélèvements sociaux.
Choix des supports
On ne le répètera jamais assez, le critère le plus important pour la sélection d’un bien immobilier est son emplacement.
Pour un investissement réussi, l’appartement doit être sélectionné rigoureusement afin qu’il se loue facilement et se revende dans de bonnes conditions.
Les principaux critères à respecter sont les suivants :
Un emplacement de qualité : proximité des commerces, des transports, des bassins d’emploi, dans un quartier agréable à vivre.
Un promoteur solide financièrement.
Un appartement bien agencé.
Une exposition agréable: luminosité, absence de vis-à-vis.
Un appartement bien équipé, avec des finitions de qualité.
Un prix cohérent par rapport au marché local.
Risques
Les principaux risques inhérents à l’investissement immobilier sous le dispositif du DEFICIT FONCIER sont :
Risque de remise en cause de l’avantage fiscal:
En cas de non-respect des conditions, notamment la réalisation de travaux éligibles, l’avantage fiscal pourra être remis en cause. Le montant de l’impôt sera recalculé sans la déduction des charges sur le revenu foncier, et sans l’imputation sur le revenu global.
Risque de valeur:
Comme tout investissement immobilier, la valeur du bien peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et du contexte macro-économique. Il est donc primordial de respecter les critères de sélection du bien.
Risques locatifs :
Comme tout bien locatif, il existe un risque de loyers impayés ou de dégradations du bien par le locataire. Des assurances existent pour faire face à ces risques.
Ma mission est de vous accompagner pour la sélection, la souscription et le suivi de votre contrat, afin de maîtriser ces risques.
Accompagnement du cabinet Momentum Patrimoine
Grâce à mon indépendance capitalistique, j’ai accès à un grand nombre de solutions patrimoniales.
Je peux donc :
Etudier la typologie de biens et le montant d’investissement les mieux adaptés à votre situation.
Sélectionner un appartement de qualité, auprès de promoteurs sérieux et solides financièrement.
Sécuriser la partie juridique de l’investissement.
Obtenir les meilleures solutions de financement et d’assurance.
Vous accompagner dans toutes les étapes de votre investissement, et sur le long terme.
Afin de déterminer quelle est la solution juridique, d’investissement ou d’assurance la plus adaptée pour répondre au mieux à vos objectifs, une étude préalable doit être réalisée.
Je vous accompagne dans cette démarche afin de vous proposer une stratégie personnalisée, essentielle à la réussite de vos projets.
